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世界视点！请放弃全国这些板块！

2023-06-24 07:40:26 来源：米筐投资

1、高新区是最安全的板块。
2、经开区是最中庸的板块。
3、航空港区是波动最大的板块。
4、不限购板块，可以全部放弃。
5、最难买的房子/板块，最有价值。
以上是结论，可以记住。

1


(资料图片仅供参考)

几乎，大部分。
在我看过的全国高新区都非常成功，自住、升值都非常不错，几乎所有的高新区都不会辜负你。
因此，我建议所有的购房者，尤其是想要产住一体、房价中等、关注学区，闭眼选择高新。
这是2020年全国部分高新区的排名：
包括，但不限于：

上海张江，

西安高新区，

合肥高新区，

成都高新区，

郑州高新区，

南昌高新区，

长沙高新区，

合肥高新区，

……

几乎都非常成功。反思一下，为什么？

1、先天劣势：大部分都不在城市发展方向。

2、长时间的坚持。高新区都有20-30年。

3、踏实。产住一体是唯一方向。

4、有产业、有就业、研发一体。

5、环境不错、学区中上、房价中等。

6、有地铁，交通不错。

7、不盲目扩张，不花里胡哨，安全，靠谱。

如果你非常了解城市发展、了解楼市发展，你就应该非常清楚，每一个城市大大小小几十个板块，每个板块都要画饼，每个板块都要造概念，然后吸引大量的开发商拿地，吸引大量的购房者买房，基本上都是这个套路。
但问题是：
90%只画饼、不落地，只有10%轻画饼、重落地。
离核心近就吸引刚需，主打性价比。
离机场近就主打航空新城，产住一体。
不限购就主打性价比，吸引刚需。
能看江就使劲砸江景。
远郊大盘就主打低密、安逸、舒服。
刚需大盘就主打价格低、配套全。
是不是都是这样。
但是这样打造有几个非常大的弊端：
1、重概念，不重落地，嘴炮太多。
2、没有扎实的板块价值支撑，都在等靠要。
市场很好，还能狠狠收割一波。
市场很差，全都做鸟兽散。
全国所有高新区都具备这样几个特点：
除了少量，比如西安高新区、成都高新区在城市发展方向上，基本上也是城市房价最贵的板块之外，剩下大部分的高新区都不在发展方向上，甚至在完全相反的方向上。
哪个城市的产业实力最强，哪个城市的产业潜力最大，以及每个城市内部高新区实力如何，支柱产业是什么，非常清晰。
城市之间的高新区会有差异，上海张江优于西安高新，西安高新优于郑州高新，但是有一点非常重要，在城市内部的选择上，高新区的安全性、成长性，要优于其他板块。

2

为什么全国空港板块都很差？
不是一般，是很差。
理论上：
1、交通。
几乎都有地铁通达，甚至还有城际通达，再加上大量的高速、道路，在通勤上是完全可以，1个小时内全部都能做到。
2、人流量。
每个机场在每年至少都是上千万的人流量，非常非常多，但是为什么还是不行呢？
3、产业、IP。
所有的机场附近都有空港板块，都会对外宣称引入所谓的空港产业。
举一个最简单的案例：
北京大兴机场，牛逼吧，大兴机场耗资800亿元人民币，规划也非常牛逼，我不专业，这里就不班门弄斧了，看一看数据吧，22年1000万人次，这里主要是疫情影响很大，远期规划要达到1亿人次。被称为“新世界七大奇迹”之一，被誉为中国“新国门”的大兴机场。
但是，依旧不成功。为什么？

1、北京大兴机场，距离天安门50公里。

2、广州白云机场，距离珠江新城30公里。

3、西安咸阳机场，距离城墙30公里。

4、武汉机场，距离滨江核心40公里。

5、南京禄口机场，距离城墙40公里。

6、苏州，哦，对不起，苏州梅友机场。

7、武汉天河机场，距离主城25公里。

8、杭州萧山机场，距离主城25公里。

9、合肥新桥机场，距离主城30公里。

……

以上机场，只是其中一部分。
也就是说，大量的机场都距离主城非常非常远，这是一种必然，毕竟机场的规划面积、产业布局、噪音影响、空中高度，都有非常严格的设计，距离主城足够远是必备的因素。
但，远不是最核心的问题。
那什么是制约空港板块发展最核心的因素。
1、没人。
机场拥有的只是人流量，但没有一个会留下，都是匆匆的过客，不会产生巨大的购买力、消费力，更不会留下来。因此，纸面财富没有用。
2、配套。
机场附近最大的配套是产业配套，而不是生活配套，没有任何生活配套的板块，完全不能吸引购房者。
大兴机场很牛逼，不管是投资力度，还是规模体量，或者施工难度，放眼全球都非常高，但是问题在于，这与你有关吗？跟购房者毫无关系。
3、大量的断裂带。
北京大兴机场在大兴，大兴本身就是北京最差的板块之一，再加上大兴太大了，大兴最好的板块都集中在6环，也就是最靠近主城的位置，有地铁、有配套、有学校，自住完全可以，但是升值也一般，是大兴的上等马，但是在整个北京只能说是中下等马。
北京如此，其他城市亦然。
4、没产业。
很多人说，空港怎么可能没有产业呢？不是有大量的产业嘛。
是的，空港有产业，但是大部分都是跟普通人关系不大，而且无法产生有溢价的规模效应，而且非常固定，门槛很高，普通人很难进去。
5、噪音等生活不利因素。

3

提醒一点：
一切放开限购的板块，越早放开，越没价值，越要放弃。
为什么？
稀缺才是楼市的香饽饽，才是最优质的。
上海临港新区放开限购，有价值吗？
除了滴水湖等少量板块有价值以外，剩余大部分板块都不优质，纯刚需且价值不大。
北京台湖和马驹桥放开限购，有价值吗？
首先这是台湖和马驹桥部分板块划到亦庄，属于行政上的调整，整体来看价值不大，仅仅具备自住价值，毕竟价格非常低。
深圳深山合作区放开限购，有价值吗？
深圳一路向西，这里却在最东部，肯定没价值啊；最关键的是，这里没有任何的价值，连惠州都不如，只是挂名合作，没有任何实际行动。
广州南沙、从化、黄埔放开限购，有价值吗？
从化，纯纯地缘自住；南沙，仅适合本地自住，成长周期太长了，落地还慢；黄埔是比较不错的，自住、保值都不错，可以关注。
佛山、东莞，放开限购，有价值吗？
本地自住很适合，比如佛山放开的祖庙、桂城都是不错的板块，东莞放开的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，更大的意义是为了城市自住救市，而不是为了炒房，再说了，一定要挑选非常优质的板块，无论自住还是投资。
哈尔滨放开限购，有价值吗？
城市一般，纯自住吧。
杭州放开外围地区的限购，有价值吗？
杭州的核心在主城，边缘板块只有自住价值，投资价值一般。

4

放弃6年内刚刚起步的新区。
放弃没有任何产业基础的新区。
放弃没有任何配套和基建的新区。
放弃太远、太偏的新区。
放弃任何宏大概念的新区。
放弃弱二线、三四线以下的新规划新区。
为什么？
很多人觉得太武断，但是这些都是很多粉丝朋友血淋淋的教训，都是他们用脚投票但是最终失败的经验教训。
比如武汉的长江新城，看着武汉很牛逼啊，财力雄厚能支撑起来，武汉的重工业和制造业也非常牛逼，但是非常遗憾，离主城非常远，几百平方公里，有大量的断裂带，连个人毛都没有，连个产业都没有，如果这些板块都能发展起来，只能说明一个问题：
政府画的饼太大了。
再说一个新区，南昌的赣江新区。
且不说南昌自己才650万人口、7000亿GDP，这么小的体量能不能发展起来。
光说赣江新区，2016年规划，2017年升级为国家级新区，很牛逼，号称中部省份第X个国家级新区，名头是有了，但是里子呢？
最重要的是，还不是南昌自己发展，本质上是江西省规划的新区，涵盖了九江、南昌两个城市，全国范围内，两个城市发展一个新区能成功的，我从来没有见到过。如果有，请你告诉我。

5

安全第一。
安全第一。
安全第一。
重要的事情说三遍。
如果没钱，不买；如果没想好，不买；如果投资成本高、收益低，不买；如果有钱，可以买；如果没有其他投资渠道，可以买；如果想要置换，先卖再买。
有任何楼市问题，留言区告诉我。
最后，
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责任编辑：宋璟

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